当初建设时埋下的质量隐患，一句房子老了、已过质保期，开发商就无责了？近日，朝阳区时代国际嘉园小区业委会，代表全体业主告赢了开发商。704.6万元赔偿款到账时，小区也迈入交付后的第17年。
墙砖不停掉露出建筑垃圾
真没想到！业委会主任张财林连用两个没想到——没想到真赢了，没想到获赔这么多钱。
位于东三环的时代国际嘉园小区，交付于2006年，在中介网站上显示的二手房均价已达到10万元/平方米。然而，过去四年，小区的业主却生活在头顶的阴影下。2013年，小区部分楼栋的外墙大理石出现脱落现象，到了2019年、2020年，情况愈演愈烈，5栋楼中没有一栋是完好的。
当时拍摄的照片里，各楼腰线以下部位，均能看到大理石连片掉落的痕迹。更奇怪的是，墙砖掉了，露出的内里五花八门：泡沫板、木板、水泥编织袋、烟盒……开发商是把建筑垃圾埋墙里了！张财林说。
不停掉落的墙砖，随时可能砸到人，不修不行。钱从哪出？不少业主提出，小区墙砖掉落恐怕和建设中的偷工减料行为不无关系，开发商有没有责任？
多方咨询后，在属地街道的支持下，经业主授权和全体委员表决，2020年4月，时代国际嘉园小区业委会决定拿起法律的武器，对开发商提起诉讼。同一月，经业主大会表决，决定申请住宅专项维修资金对外墙进行维修。
施工质量缺陷是主因 开发商需担责
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商品房小区在交付多年后回追开发商工程质量责任非常罕见。庭审中，开发商果然拿小区楼龄说事儿，主张建筑物外墙的质保期为2年，截至诉讼时，时代国际嘉园小区已交付14年。2014年至今，小区更换了三家物业公司，怠于日常维护，因此，缺乏管理维护才是导致外墙大幅脱落的主要原因，而非施工质量缺陷。
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施工标准的认定成了关键，业委会主张按现行国家标准对施工质量进行鉴定，开发商却主张部分施工工艺已随着行业发展而被取代，按当时的施工做法鉴定更为合理，开发商称之为时代国际外墙做法，最后，法院决定，两套标准同时鉴定。
2021年12月，第三方机构出具了鉴定意见书，明确提出：施工质量缺陷是导致挂贴石材脱落的主要原因，四季交替、热胀冷缩等时间累积是次要原因。
石材与龙骨间没连接件粘结砂浆普遍存在不密实的情况部分位置粘结砂浆内存在建筑垃圾……张财林指着鉴定意见书说：如果比作考试，这是连及格线都没达到。
诉讼进行的同时，住宅专项维修资金的申请也有了结果。2021年8月，朝阳区房屋安全鉴定站认定，1至5号楼外墙装饰的损坏量已超过鉴定范围总量的30%，危及人身财产安全，建议对外墙进行综合处理。随后，第三方公司进行了鉴定，工程预算金额总计1006.5万元。这一金额，也成为法院判决时的依据。
承担外墙修复合理费用及脚手架、升降车费用，即外墙修复合理费用1556362.03元（5187873.43元*30%）、脚手架、升降车费用14347.8元，合计1570709.83元；2.一、二审全部诉讼费、鉴定费由时代嘉园业委会承担。事实和理由：一、一审判决中鑫源公司在本案中承担责任方式为赔偿外墙维修费用有误。根据合同和法律规定，中鑫源公司在本案承担责任的方式应为修理、重作外墙，该错误导致加重了中鑫源公司的支出义务。中鑫源公司与业主签订的《商品房预售合同》第十七条约定，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。根据上述约定，质量瑕疵时，中鑫源公司承担责任方式为修复之保修责任，并非直接的金钱赔偿义务。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，只有在义务人拒绝或拖延修复情形下，权利人方可自行或委托他人修复。中鑫源公司不存在拒绝、拖延修复情形。二、一审判决认定的外墙修复费用10065711.03元过高，依据不足，合理维修费应为5187873.43元，中鑫源公司不应承担过高部分的维修费。1.一审判决支持时代嘉园业委会主张的外墙修复费用的理由不能成立。其一，时代嘉园业委会提供的工程预算审核报告为其单方委托形成，不具有客观公正性，中鑫源公司已明确表示不认可报告结论并提出造价鉴定，一审法院认定该报告有违认证规则；其二，公维基金归业主共有，房管行政部门不具有审查维修费造价合理性的法定职责和能力，其行为不具有佐证时代嘉园业委会主张维修费为合理费用的证明意义，一审中亦无证据证明该拨款事实存在；其三，维修费用是否合理应以工程造价为准，实际支出并不代表即为合理支出。本案选任的施工人无施工资质，价格畸高，且未经公开竞价招投标，更应慎重审查维修费用的合理性。其四，中鑫源公司经第三方专业造价机构审查，该项工程合理造价仅需518万余元，一审认定的维修费超出该项工程合理造价的一倍之多，超出部分不应由中鑫源公司承担。2.涉案外墙修复的合理造价应通过司法鉴定确定，一审法院驳回中鑫源公司对外墙修复合理费用的鉴定申请有误。三、一审判决认定中鑫源公司承担修复费用70%的责任比例过高，有违客观事实，缺乏公正。1.时代嘉园业委会与小区物业服务企业怠于履行外墙日常维修养护义务，对小区外墙局部空鼓及开裂现象视而不见，导致损坏持续扩大，外墙大幅脱落。2.受限于历史工艺水平落后原因，中鑫源公司施工时采用的工艺本身存在缺陷，不论施工质量有无瑕疵，均会造成外墙脱落。3.鉴定检测方法非常主观，不具有科学性。
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时代嘉园业委会辩称，同意一审判决，不同意中鑫源公司的上诉请求、事实和理由。一、本案系财产损害赔偿纠纷，其实质属于侵权纠纷，而并非合同纠纷，不应适用《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，中鑫源公司承担的系基于其开发建设单位交付房屋质量缺陷所产生的瑕疵担保责任。二、一审认定的外墙修复费用于法有据，中鑫源公司为刻意拖延审理期限逃避责任，在一审法院多次释明的情况下拒绝鉴定且不予提交相反证据，又在一审最后一次开庭时恶意提出工程修复和造价鉴定申请，理应自行承担举证不利的后果。综上所述，本案一审判决事实查明清楚，法律适用正确，应予维持，且考虑到中鑫源公司作为开发建设单位，长期以来向业主隐瞒施工质量缺陷、试图通过诉讼策略延长诉讼审查的恶意程度及损害后果，恳请法院依法驳回中鑫源公司的全部上诉请求。
为该小区业主自治管理组织，可请求侵权人赔偿损失。根据鉴定结论：×××号楼存在施工质量缺陷是导致石材脱落的主要原因；不利因素在时间上的累积是现状存在石材脱落现象的次要原因。中鑫源公司作为涉诉小区的开发商，应对施工质量缺陷导致石材脱落承担赔偿责任。
建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于共有部分的维修、更新和改造。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。×××号楼经鉴定机构认定：鉴定范围内的外墙装饰因饰面层与基层分离、空鼓、开裂、脱落等造成功能障碍，危及人身财产安全，其损坏量已超过鉴定范围总量的30%，符合《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》的维修条件。为防止高空坠物，保障居民人身财产安全，建议对该楼鉴定范围内已脱落的和存在脱落危险的外墙装饰进行综合处理。在此种情况下，时代嘉园业委会申请使用住宅专项维修资金进行维修，并要求中鑫源公司赔偿维修费用合法有据，法院予以支持。时代嘉园业委会主张的维修费金额，有预算审核作为依据，且获得了北京市住房资金管理中心的拨款，法院可以此作为计算维修费赔偿金额的依据。但在确认维修费赔偿金额时，应同时考虑不利因素在时间上的累积导致墙面脱落这一次要原因。法院将根据本案的实际情况，按照责任比例确认中鑫源公司应赔偿修理费的具体金额。
时代嘉园业委会为配合鉴定支出的脚手架搭建费及曲臂升降车租赁费属于合理支出，中鑫源公司应负责赔偿。法院亦按照相应的责任比例，确定中鑫源公司应负担的具体金额。时代嘉园业委会和中鑫源公司均支出了鉴定费，法院将综合认定双方各自应负担的鉴定费金额。
时代嘉园业委会要求中鑫源公司赔偿律师费，缺乏合同依据和法律依据，法院无法支持。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十七条、第二百三十八条、第二百八十一条之规定，判决：一、北京中鑫源房地产开发集团有限公司于判决生效后七日内赔偿北京市朝阳区时代国际嘉园小区业主委员会维修费七百零四万六千元；二、北京中鑫源房地产开发集团有限公司于判决生效后七日内赔偿北京市朝阳区时代国际嘉园小区业主委员会脚手架搭建费及曲臂升降车租赁费三万三千四百七十八元；三、驳回北京市朝阳区时代国际嘉园小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因时代嘉园业委会对于其主张的维修费金额提供了预算审核作为依据，且亦获得了北京市住房资金管理中心的拨款，一审法院以此作为计算维修费赔偿金额的依据是适当的，同时考虑到根据鉴定结论，×××号楼存在施工质量缺陷是导致石材脱落的主要原因，不利因素在时间上的累积是现状存在石材脱落现象的次要原因，一审法院根据本案的实际情况及鉴定结论，确定中鑫源公司承担主要的责任比例，并无不当。关于中鑫源公司主张时代嘉园业委会提供的工程预算审核报告为其单方委托形成，房管行政部门不具有审查维修费造价合理性的法定职责和能力，中鑫源公司经第三方专业造价机构审查合理造价仅需518万余元，涉案外墙修复的合理造价应通过司法鉴定确定，判令其承担修复费用数额过高的上诉意见，因时代嘉园业委会提供的相关证据已形成证据链条，中鑫源公司提供的相关证据并不足以否定、推翻时代嘉园业委会所提供的相关证据，且中鑫源公司该项上诉主张依据不足，本院对此不予采信。关于中鑫源公司主张时代嘉园业委会与小区物业服务企业怠于履行外墙日常维修养护义务，受限于历史工艺水平落后原因，中鑫源公司施工时采用的工艺本身存在缺陷，鉴定检测方法非常主观，判令其承担修复费用的责任比例过高的上诉意见，因其提供的证据并不足以证明其该项上诉主张，且中鑫源公司施工时采用的工艺本身存在缺陷并不是其可以不承担或少承担责任的法定抗辩理由，本院对中鑫源公司该项上诉意见亦不予采信。
需要指出的是，中鑫源公司作为涉案小区的开发商，为防止高空坠物，保障居民人身财产安全，有责任对存在施工质量缺陷的外墙维修费用承担赔偿责任，以共同维护弘扬和谐、法治的社会主义核心价值观。
综上所述，中鑫源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费53359.81元，由北京中鑫源房地产开发集团有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 贵
审 判 员 万丽丽
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审 判 员 徐 晨
二〇二二年十二月三十日
法官助理 屈露露
书 记 员 刘怡然
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来源：厦门房地产律师
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